Wanneer fiscale regels 2013 van toepassing op hypotheek

donderdag, 29 november 2012

Vanaf 2013 geldt voor nieuwe leningen dat er alleen recht op renteaftrek bestaat als op deze lening volledig en tenminste annuïtair wordt afgelost. Op bestaande hypotheken blijven de oude regels van toepassing. Wanneer is er sprake van een bestaande hypotheek?

Bestaande hypotheek

Een hypotheek bestaat feitelijk uit twee bestanddelen, de lening (de eigenwoningschuld) en de aflossing. Voor degene die in 2012 al een eigenwoningschuld heeft, verandert er in principe niets. De renteaftrek blijft ongewijzigd. De fiscale behandeling van al in 2012 bestaande kapitaalverzekeringen, spaar- of beleggingsrekeningen eigen woning (KEW,SEW en BEW) verandert ook niet. Als een bestaande lening wordt overgesloten, bijvoorbeeld naar een andere geldverstrekker, zijn er ook geen gevolgen. Dat is anders als er sprake is van een verhoging. Een verhoging van de bestaande lening heeft tot gevolg dat voor het bedrag van de verhoging de rente gedurende maximaal 30 jaar aftrekbaar is onder de voorwaarde dat dit leningdeel tenminste annuïtair volledig wordt afgelost.

Bestaande eigen woning en aankoop nieuwe woning

Voor degene die in 2012 al een eigen woning heeft en vanaf 2013 een nieuwe eigen woning koopt, verandert er in principe niets voor zover de hoogte van de lening gelijk blijft. Dit is ook het geval als de lening bij een andere geldverstrekker wordt aangegaan. Een bestaande KEW, SEW of BEW kan geruisloos worden omgezet in een nieuwe KEW,SEW of BEW.

Als de lening wordt verhoogd omdat er een duurdere eigen woning wordt gekocht, dan geldt voor het bedrag van de verhoging dat de rente alleen gedurende maximaal 30 jaar aftrekbaar is als dit leningdeel ten minste annuïtair volledig wordt afgelost. Voor een bestaande KEW geldt dat het verzekerde kapitaal niet mag worden verhoogd, terwijl voor de SEW of BEW de inleg niet mag worden verhoogd. Ook mag de looptijd van een bestaande KEW,SEW of BEW niet worden verlengd.

Starters: aankoop woning in 2012, levering in 2013

De nieuwe regels voor renteaftrek gaan gelden voor leningen voor de eigen woning die vanaf 1 januari 2013 worden aangegaan. Op deze hoofdregel is een belangrijke uitzondering. Is er op 31 december 2012 al een onherroepelijke, schriftelijke koopovereenkomst, wordt de eigen woning in 2013 geleverd en wordt aansluitend een lening aangegaan, dan geldt hiervoor nog de huidige regelgeving. Er kan dan in 2013 ook nog een KEW, SEW of BEW overeengekomen worden die onder het overgangsrecht valt.

Wanneer is sprake van een 'onherroepelijke koopovereenkomst'?

Deze vraag is door de Staatssecretaris van Financiën al een keer beantwoord. Dat was in december 2003 in het kader van de introductie van de bijleenregeling. Als de staatssecretaris niet van mening verandert, dan is sprake van een onherroepelijke koopovereenkomst als het een reële en schriftelijke overeenkomst betreft. De overeenkomst moet dan uiterlijk op 31 december 2012 tot stand zijn gekomen en de overeenkomst moet er op gericht zijn de woning binnen afzienbare tijd over te dragen. De overeenkomst mag de volgende gebruikelijke ontbindingsclausules bevatten:

- Wettelijke bedenktijd. Er is sprake van een op 31 december 2012 onherroepelijke koopovereenkomst ook al eindigt de wettelijke bedenktijd (in de praktijk één kalenderweek) pas na 31 december 2012;

- Financieringsvoorbehoud. Een koopovereenkomst bevat meestal de ontbindingsclausule dat de koper (binnen een periode van twee maanden) voor de financiering van de woning een bepaalde hypotheeklening verkrijgt. Aan die clausule is soms tevens de voorwaarde verbonden dat de koper Nationale Hypotheekgarantie krijgt voor die hypotheeklening;

- Woonvergunningvoorbehoud. Een koopovereenkomst bevat soms de ontbindingsclausule dat de koper een woonvergunning moet krijgen om de woning zelf te bewonen.

- Leveringsverplichting. Als een van de partijen in gebreke blijft mee te werken aan het verlijden van de koopakte, kan de andere partij het recht hebben de ontbinding van de overeenkomst te vorderen.

Voor nieuwbouw is de datum van de koop-aannemingsovereenkomst beslissend. Het is niet voldoende dat de aspirant-koper zijn belangstelling kenbaar heeft gemaakt door zich te laten registreren. Als alleen de grond is aangekocht maar er nog geen aanneemovereenkomst is getekend, is er geen sprake van een onherroepelijke koopovereenkomst. Ook bij nieuwbouw mag de overeenkomst de gebruikelijke ontbindingsclausules bevatten, zolang de koper daar zelf geen invloed op kan uitoefenen. Een overeenkomst onder opschortende voorwaarde is mogelijk, mits het gebruikelijke voorwaarden zijn waaraan binnen een periode van zes maanden na totstandkoming van de overeenkomst wordt voldaan.

Let op: banken hanteren hierop individueel hun eigen regels die negatief kunnen afwijken qua data en mogelijkheden en voorwaarden!

(bron: Wetenwaarjeaantoebent -NN Fiscaal Juridisch Advies - J Vrusch)