Lopende hypotheekaanvraag en fiscaliteit 2013

woensdag, 28 november 2012

Eisen aan nieuwe lening:

Volgens het wetsvoorstel is voor de eigenwoninglening die op of na 1 januari 2013 wordt
aangegaan, de rente alleen aftrekbaar als die lening in maximaal 360 maanden ten minste
volgens een annuïtair aflossingsschema volledig wordt afgelost. Uiteraard geldt nog steeds
de voorwaarde dat de schuld moet zijn aangegaan ter verwerving, voor onderhoud of
verbetering van de eigen woning.

Het is nog steeds mogelijk om na 1 januari 2013 een hypotheek anders dan op basis van
annuïteit of lineair op te nemen. Hiervoor geldt dan echter geen renteaftrek. Hierop gelden
enkele uitzonderingen die hierna worden behandeld.

Overgangsrecht eigenwoningschuld

Alle op 31 december 2012 tot de eigenwoningschuld behorende schulden worden
aangemerkt als een bestaande schuld. Voor bestaande schulden geldt niet de eis van een
annuïtair aflossingsschema. Het is mogelijk om na 31 december 2013 met behoud van
overgangsrecht zowel een annuïtaire als niet- annuïtaire lening over te sluiten. De
eigenwoningschuld mag ten aanzien van het overgangsrecht niet hoger afgesloten worden
dan de stand per 31 december 2012.

Op deze hoofdregel bestaan een drietal uitzonderingen, waarvan twee een verruiming
inhouden en één een beperking. Deze zullen we hierna behandelen.


1. Koop- of koop- aanneemovereenkomst in 2012

Voor de situatie dat een belastingplichtige op 31 december 2012 al een onherroepelijke
Schriftelijke overeenkomst tot koop of koop-aannemingsovereenkomst is aangegaan en waarbij de
woning in ieder geval in 2013 wordt geleverd, geldt dat in 2013 nog een niet annuïtaire of
lineaire lening kan worden afgesloten. De hoogte van de eigenwoningschuld die onder
overgangsrecht valt is de schuld ter grootte van de onherroepelijke overeenkomst tot koop
aangegaan in 2012.

2. Onderhoud of verbetering

Voor onderhoud aan of verbetering van de eigen woning die de belastingplichtige al in bezit
heeft geldt dat een onherroepelijke schriftelijke overeenkomst tot het verrichten van
onderhoud aan of verbetering van de eigen woning in 2012, leidt tot het in 2013 mogen
afsluiten van een niet annuïtaire of lineaire lening met behoud van overgangsrecht. Is er al
een eigenwoningschuld die onder het overgangsrecht valt, dan blijft ook die van toepassing.
Een voorbeeld van een onherroepelijke schriftelijke overeenkomst tot aankoop is een
onherroepelijke schriftelijke overeenkomst met een aannemer om een keuken te installeren.
De verplichting tot koop moet dan blijken uit de onherroepelijke schriftelijke overeenkomst. De
aannemer moet dan uiterlijk 31 december 2012 de door de klant ondertekende offerte in zijn
bezit hebben. Het overgangsrecht is van toepassing voor zover het onderhoud aan of
verbetering van de eigen woning in 2013 is voltooid.

3. Verhuisregeling

Tevens is het mogelijk om met toepassing van de zogenaamde verhuisregeling nog in het
jaar 2013 een niet annuïtaire of lineaire lening af te sluiten met behoud van renteaftrek. In
deze situatie is in 2012 een eigen woning verkocht, heeft de belastingplichtige tijdelijke geen
eigen woning (huursituatie bijvoorbeeld) en heeft de belastingplichtige in 2013 weer een
eigen woning gekocht. Let op, het overgangsrecht geldt niet als er geen eigen woning meer
was in 2012. Verkoop van de eigen woning in 2011 of eerder leidt dus tot het niet toepasbaar
zijn van het overgangsrecht met behoud van renteaftrek.

Meefinancierbare kosten

De systematiek voor meefinancierbare kosten waarvoor renteaftrek kan gelden, valt tevens
onder het overgangsrecht.

Hoe omgaan met lopende aanvragen?

Voor uitstaande offertes geldt dat passeren in 2013 van een niet annuïtaire/ lineaire lening
met behoud van rente aftrek alleen mogelijk is als er op 31 december 2012 een
onherroepelijke schriftelijke overeenkomst tot koop aanwezig is.

Praktijksituaties

Onderstaande situaties kunnen gelden voor zowel eerste hypotheken als verhogingen. We
gaan uit van een eigenwoningschuld.

Situatie 1: de aangevraagde hypotheek is niet op annuïtaire of lineaire basis en er is op 31
december 2012 een onherroepelijke schriftelijke overeenkomst tot koop aanwezig. Akte
passeert in 2013. U hoeft niets te doen. Deze situatie valt onder het overgangsrecht. Rente is
aftrekbaar.
Situatie 2: de aangevraagde hypotheek is op annuïtaire of lineaire basis en er is op 31
december 2012 een onherroepelijke schriftelijke overeenkomst tot koop aanwezig. U hoeft
niets te doen. Rente is aftrekbaar.
Situatie 3: de aangevraagde hypotheek is op annuïtaire of lineaire basis en er is op 31
december 2012 geen onherroepelijke schriftelijke overeenkomst tot koop aanwezig. U hoeft
niets te doen. Rente is aftrekbaar.
Situatie 4: de aangevraagde hypotheek is niet op annuïtaire of lineaire basis en er is op 31
december 2012 geen onherroepelijke schriftelijke overeenkomst tot koop aanwezig. Deze
situatie valt niet onder het overgangsrecht. De rente is niet aftrekbaar. U kunt dit voorkomen
door er voor te zorgen dat er op 31 december 2012 wel een onherroepelijke schriftelijke
overeenkomst tot koop aanwezig is. Lukt dat niet dan moet worden omgezet naar annuïteit.

Wat is een onherroepelijke koop- of koop-aannemingsovereenkomst:

‘De schriftelijke overeenkomst moet uiterlijk op 31 december 2012 tot stand zijn gekomen. Bij
nieuwbouwwoningen is daarvan sprake zodra de koop-aannemingsovereenkomst waarbij
over en weer verplichtingen worden aangegaan gesloten is. Ook moet de koopprijs in de
overeenkomst zijn vastgesteld. Deze overeenkomsten mogen een gebruikelijke
ontbindingsclausule bevatten. Het gebruikelijke financieringsvoorbehoud en de wettelijke
bedenktijd van drie dagen worden beschouwd als dergelijke clausules en deze doen derhalve
niet af aan de onherroepelijkheid van de overeenkomst. Bij nieuwbouw zijn diverse
ontbindingsclausules en opschortende voorwaarden mogelijk. In de praktijk is het
bijvoorbeeld gebruikelijk om een overeenkomst aan te gaan onder de opschortende
voorwaarde dat de ondernemer op een bepaald tijdstip ten minste een bepaald percentage
van de woningen van het project heeft verkocht. Ook kan als voorwaarde gelden dat een
bouwvergunning wordt afgegeven of dat de grond door de ondernemer in eigendom wordt
verworven. Dergelijke voorwaarden hoeven in beginsel geen belemmering te zijn voor
toepassing van het overgangsrecht, mits het gebruikelijke voorwaarden zijn waarvan de
vervulling zich onttrekt aan de invloedssfeer van de koper. In alle gevallen geldt het
overgangsrecht alleen als de woning ten gevolge van die overeenkomst daadwerkelijk wordt
gekocht en aansluitend aan de levering als eigen woning gaat dienen.’

Let op, de status is nog steeds ‘wetsvoorstel’. Er kunnen dus nog zaken wijzigen.